导读：物业公司属于服务密集型企业，涉税种类较多，诸如 “水电暖气”、“老带新”、“交物业费赠礼”等常规经营业务，不同的业务税务处理都不相同。除此之外，“所得税税前扣除”、“增值税进项抵扣”等一系列实务问题，更是物业公司的风险存在点。那么，物业公司应该如何防范和应对风险呢？

一、物业公司收入的财税处理

（一）常规收入

1、经营收入核算 

物业管理企业从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时：

借：银行存款/现金/应收账款

贷：主营业务收入/其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额） 

2、已经收取的物管费确认

物业管理公司收取的物管费属于商务辅助服务中的企业管理服务，税率为6%，征收率为3%。物业公司收取的物业管理费，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。

《会计准则——基本会计准则》规定，会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。

凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否支付，都应当作为当期的收入和费用。《企业所得税法实施条例》规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收入，均不作为当期的收入和费用。

案例：收取物业费时，是预收方式，如今年已收了明年第一季度的物业费，请问在确认收入时，是否只确认今年发生服务部分的收入？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？

解析：今年已实现的物管费确认为收入，预收的明年的物业费确认为负债。预收账款：没准以后还要退回去。合同负债（新收入准则）：收了就不退了，不过未来要给别人提供服务，存在义务。

案例：物业公司收取的物业费都是按年收取并开给住户收据，那么可以按 12 个月分摊确认收入吗？

解析：我国会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，会计年度期间有月度、季度、半年度与年度。按年收取的物业费，按月确认收入。

3、应收未收的物管费是否确认收入

新收入准则确认的核心原则是：”企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。

案例：接管的项目中，如有 100 个业主，但在每年的年底总有 10%的业主不交物业管理费，请问在确认收入时，是否要确认这部分未交的物业费？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？

解析：按准则规定及遵循权责发生制原则，应收未收的物管费应确认收入。

4、增值税纳税义务发生时间

财税[2016]36 号规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。（以票控税）上游纳税人先开具发票，下游纳税人可能先抵扣了税款，因此，上游纳税人必须先申报销项税，实质是出于反避税的考虑。（以票控税）

案例：物业公司，做 6 月账时，预收了第三季度 7—9 月的物业管理费，已开票，此时是入主营业务收入还是入 6 月的预收账款？另外，开票的这部分销项税是计税在 6 月交税，还是在 7-9 月，因为已在 6 月开票，这样和收入确认时间又不统一了？

解析：6 月预收 7-9 月物管费，按权责发生制，不属于 6 月的收入。已开具发票，产生了增值税纳税义务，需要在 6 月计算增值税。收入的确认是根据会计准则，纳税的义务是根据税法，不确认收入有时也会产生纳税义务，这就是税会差异，税务部门关注的是企业有无按税法去缴税。

5、减免物管费

财税[2016]36 规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

案例：我公司是物业公司，有个别业主赠送 1 年的物业费如何入账？要缴税吗？

解析：属于无偿提供服务，不确认收入，视同销售缴纳增值税。

案例：某户业主应交物管费 2000 元，因为各种原因（比如说，长期空房未入住）要求减免，为了提高收费率减免 500 元，这 500 元是计入费用的同时也计收入，还是直接计 1500元的收入不考虑这 500 元？

解析： 类似于商业折扣，按 1500 元确认收入。商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。

销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。

（二）代收款项

1、维修基金的核算

物业管理企业收到代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金时，

借：银行存款/现金    

贷：代管基金

收到代管基金的银行存款利息时，经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用，

借：银行存款

贷：代管基金

2、水费的简易计税及发票开具

国税 [2016]第 54 号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依 3%的征收率计算缴纳增值税。

例：某物业公司，一般纳税人，2018 年 2 月，共收取业主水费 10.3 万元，支付自来水公司水费 8.24 万元。

收到业主水费：

借：银行存款 10.3

贷：主营业务收入—水费 10

应交税费-简易计税 0.3

支付自来水公司水费：

借：主营业务成本—水费 8

应交税费—简易计税 0.24

贷：银行存款 8.24

案例：物业管理的水费是差额征收，差额这部分销项大于进项，其他税率的进项大于销项，那本月交税吗？

解析：增值税暂行条例规定，用于简易计税方法计税项目进项税额不得从销项税额中抵扣。物业管理的水费是差额简易计税。简易计税需单独核算，不得抵扣其他项目的进项税额。

案例：物业公司收的水费，是属于简易征收，给客户开发票，能开增值税专票吗？还是只能开普票？

解析：一般纳税人可开具 3%全额增值税专用发票或普通发票，小规模纳税人可自行开具 3%普票，或税务局代开 3%增值税专用发票。

3、支付水电费取得收据及分割单

国家税务总局公告 2018年第 28 号，企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

如合同协议约定采取分摊方式支付分割水电费，不再需要以割发票税前扣除，而可以分割单、付款凭证等外部凭证作为税前扣除依据。

案例：我们租的写字楼，物业公司提供给我们的水电费只有大发票复印件，水电费只能开收据给我们，因为供电局给物业开的是整栋写字楼的发票，那我们这个收据可以税前扣除吗？

解析：支付的水电费可以在企业所得税税前扣除，因未取得专用发票，一般纳税人不可以抵扣增值税进项税额。

4、维修费、工本费、装修押金、出入证押金等

案例：物业公司给业主维修下水管，更换水龙头，计入主营业务成本还是管理费用？收取的门禁卡等计入科目？

解析：为业主维修取得的收入计入其他业务收入，为业主维修产生的费用计入其他业务成本。收取的门禁卡、出入证工本费，如果不退还计入其他业务收入，如果退还计入其他应付款。

主要看押金是否退还，如果退还，不确认收入，不缴纳税款。如果不退还，需要确认收入，缴纳税款。

5、电费、垃圾处理费、居民取暖费

物业管理企业代收电费、垃圾处理费、居民取暖费等，向业主收取相关费用时，如果以自己名义为业主开具发票的，应当作为转售业务，按发票金额缴纳增值税，同时，供电局等可以给物业公司开具增值税专用发票；如果物业公司不垫付资金，只是将供电局等开具的水电费等发票进行转交，并另外收取手续费的，可暂按代购业务的原则掌握，只就手续费部分缴纳增值税。

（三）租赁收入

1、出租房屋的房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。按年征收，分期缴纳。

财税[2016]43 号，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

以房产租金收入为计税依据的（从租计征）

应纳税额=房产租金收入×税率(12%)

以房产原值为计税依据的（从价计征）

应纳税额=房产原值×(1-10%或 30%)×税率(1.2%)=房产余值税率×(1.2%)

案例：我是物业公司，小规模纳税，房产税是按季度交吗还每月交？

解析：纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。小规模纳税人和一般纳税人只是针对增值税这个税种。

财税[2009]128 号规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

财税[2010]121 号规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

案例：请问开发公司免费为物业公司提供物业用房和样板间需要缴纳房产税吗？

解析：如果开发公司长期免费给物业公司提供物业用房，属于物业公司无租使用其他单位的房产，应由物业公司按房产余值代缴房产税。

2、不动产转租

一般纳税人租用其他公司不动产后，再转租给其他企业或个人，如该纳税人与不动产所有人签署的合同在2016年4月30日前的，可认定为老项目办理简易征收备案，简易征收。

签署的合同在2016年5月1日后的，一般纳税人适用一般计税方法计税，税率9%。

可以申请简易计税方式，具体资料为： 

1.《一般纳税人简易征收备案表》；

2.一般纳税人选择简易办法征收备案事项情况说明；

3.选择简易征收的不动产符合简易征收条件的证明材料（例如不动产产权证明，租房合同）。

3、出租自有不动产

根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条规定，一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，税率9%。

纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

小规模纳税人出租不动产，出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人选择简易征收的不动产租赁服务，除向其他个人以外出租不动产外，可以自行开具增值税专用发票。

4、收到停车费增值税处理

案例：一般纳税人物业公司，收取业主包月停车费 2 万元，临时停车费 1.5 万元，业主有产权的车位管理费 1 万元。

解析：增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为9%，小规模纳税人征收率为 5%。业主购买了车位的产权，其不动产权利已经属于业主。物业公司所收费用并非不动产的租赁费，而是车位的管理服务费，应适用现代服务业 6%的增值税率。

二、物业公司成本费用的财税处理

1、成本费用核算

物业管理企业从事物业管理活动，为业主委员会或者物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出，按照国家规定计人成本、费用，

借：主营业务成本/其他业务成本/管理费用

应交税费——应交增值税（进项税费）

贷：原材料/应付职工薪酬/制造费用

银行存款 

2、物业工程的核算

物业管理企业有偿使用产权属于全体业主的商业用房和共用设施设备，支付各种使用费用时，应按受益对象，

借：主营业务成本/管理费用

贷：代管基金

本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的，实际发生工程支出时，

借：在建工程——物业工程

贷：库存商品/原材料/银行存款

工程完工，经业主委员会或者物业产权人、使用人验收时，

借：代管基金

贷：主营业务收入——物业大修收入

同时，结转完工工程成本时，

借：主营业务成本——物业大修成本

贷：在建工程——物业工程 

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