国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

这一次的优惠具体落实还要等待财政部、税务总局发布规范性文件公告才能落地。

比如一些细节的问题，住房租赁企业有没有特定范围？专业化规模化住房租赁企业具体范围等都需要等财税文件规范落实。

目前仅仅是大方向的一个会议决定！

不过我们可以先看看目前企业出租房屋涉及哪些税？

公司出租自己的房屋，主要涉及增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税。

其实税负还是挺重的！

01增值税

财税 【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：

关于增值税适用税率和征收率的问题，结合国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》和最新税率规定，二哥以图表方式列示，看起来更直观。

一般纳税人「图片可放大看」

正常情况下，一般纳税人采用一般计税办法，适用税率是9%。

如果是采取简易计税就适用5%的征收率，当然这个简易计税主要针对老项目，也就是2016年4月30日之前取得的不动产，而且需要去主管税务机关备案后方可。

小规模纳税人

所以，我们可以看到，如果是公司，那么其增值税要么就是9%，要么就是简易计税5%，不会分是否是住房。

那么新政策出来后，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，这应该是变化点。

如果是小规模纳税人，还是有享受减免增值税的政策，那就是月度销售不超过15万，季度不超过45万免税，一般纳税人则没有。

注意，只有其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊确认收入，计算缴纳增值税。

如果不是其他个人，是公司，一次性收取的房租，不能分摊到月度来看是否满足免征增值税的条件的。

02城建税、教育费附加、地方教育费附加

这几个税和政府性基金都是以实际缴纳的增值税为基础算的，具体来说，如下图。

03房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

所以房产的有从价计征和从租计征两种方式。

出租房屋采取从租计征，法定税率是12%，公司出租取得的租金收入需要按照12%的税率缴纳房产税。

当然，财税2019 13号文有规定，小规模纳税人减半征收。

而这次对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。也是一个变化。

12%到4%的变化，这个减免力度还是很大的。

04土地使用税

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。

所以，这个就看当地地税机关给你定的每平方米的税额，按照土地面积*标准计算缴纳即可。

当然，财税2019 13号文有规定，小规模纳税人减半征收。

05印花税

印花税，直接按照合同收入计算申报缴纳即可，税目是财产租赁合同税目。

当然，财税2019 13号文有规定，小规模纳税人减半征收。

06企业所得税

公司还涉及企业所得税税率25%，当然小型微利企业有税收优惠。

所以，整体来看，一般纳税人的公司出租房屋的税负是相当高的。

这次的优惠政策具体如何落地以减轻住房出租企业的税负，待文件出台再和大家一起详细学习。